和往年的天氣不同，今年的“秋老虎”沒(méi)有發(fā)威。
有房的賣不掉，沒(méi)房的買不起；臨沂樓市依然低迷。沒(méi)有了想象中的“金九銀十”，意味著，今年的最后一個(gè)季度，除了平銷，就是讓利和打折！地產(chǎn)人，快被KPI逼瘋了！
開學(xué)第一天，北城新區(qū)一方中梁和府仍了一顆炸彈！毛坯洋房均價(jià)18000元！
是的，你沒(méi)聽錯(cuò)。
讓合理的價(jià)格區(qū)間回歸市場(chǎng)，洋房毛坯開售！
沒(méi)有轟轟烈烈地開盤儀式，也沒(méi)有廣而告之的出街推廣；微涼的初秋小雨紛紛，北城新區(qū)二期一方中梁和府悄無(wú)聲息地開售洋房，平銷的那種。
雖然離拿到預(yù)售證已經(jīng)過(guò)去了將近100天，但一方中梁和府并沒(méi)有對(duì)外釋放洋房?jī)r(jià)格。這次推出的洋房，只有2#/12#/18#樓三棟樓88套房源。
業(yè)內(nèi)人士介紹，受“雙限一竟”調(diào)控政策影響，目前，北城新區(qū)在售樓盤清一色精裝房。目的很明確，那就是通過(guò)精裝增加利潤(rùn)空間。
毛坯銷售從某種層面上講，就是開發(fā)商把本可以利用精裝提升的利潤(rùn)，讓利于民，讓合理的價(jià)格區(qū)間回歸市場(chǎng)。滿足群眾的住房需求，符合老百姓的民生期盼。
洋房?jī)H賣高層價(jià)，剛需和首改都可以上車。
5月11日，一方中梁和府曾向社會(huì)公開高層某套精裝房源12173元/平，引發(fā)北城新區(qū)樓市震蕩。在當(dāng)時(shí)，這價(jià)格放在寸土寸金的北城新區(qū)，誘惑力、殺傷力爆表！
因是“雙限一竟”地塊，雖然4：6的商住比讓一方中梁和府樓面價(jià)較低，限價(jià)15300元的房?jī)r(jià)也給了一方中梁和府更足夠的調(diào)整空間，商業(yè)和住宅的分片管理、規(guī)劃產(chǎn)品的設(shè)計(jì)搭配把房?jī)r(jià)優(yōu)化到最佳。
政府限價(jià)，開發(fā)商通過(guò)加精裝實(shí)現(xiàn)溢價(jià)。市場(chǎng)行情好時(shí)，雖不情不愿，購(gòu)房者大多還是會(huì)買單。從去年下半年開始，市場(chǎng)開始轉(zhuǎn)涼，不少項(xiàng)目都開始啟動(dòng)全民營(yíng)銷等手段增加去化。不少新入市項(xiàng)目開始選擇毛坯入市，甚至一些老項(xiàng)目加推時(shí)也砍掉精裝修。
目前北城新區(qū)在售的項(xiàng)目，一方中梁和府算是毛坯面市獨(dú)一家，不可否認(rèn)的是，這是為了加快去化的節(jié)奏。同樣，一套高層的價(jià)格可以買到洋房產(chǎn)品，在房?jī)r(jià)到達(dá)天花板的北城，這個(gè)價(jià)格顯然非常親民，也非常友好。
再?gòu)氖袌?chǎng)層面觀察，樓市發(fā)展到今天，理性和平穩(wěn)占據(jù)了上風(fēng)，投資已不適宜，畢竟未來(lái)幾年市場(chǎng)并不明朗，加上二手房交易限制，出手的可能性大大降低，很有可能被市場(chǎng)套牢。
但對(duì)于剛需和首改來(lái)說(shuō)，其實(shí)大可不必徘徊不定，尤其是剛需的朋友，除非整個(gè)市場(chǎng)出現(xiàn)明顯的降價(jià)銷售行為，否則越早上車越有利。
亂花漸欲迷人眼，差異化產(chǎn)品破解同質(zhì)化市場(chǎng)。
這里為什么要突出毛坯呢？首先，北城新區(qū)幾乎全是精裝交付，目的很明確，拿地成本高，利潤(rùn)空間被壓榨，通過(guò)精裝保障利潤(rùn)。
精裝交付是政府支持的項(xiàng)目，主要目的是為了避免浪費(fèi)；同時(shí)，精裝交付也是開發(fā)商提高收益的主要手段。
精裝房拎包入住，預(yù)算可控制，不用擔(dān)心超支。除此，節(jié)約時(shí)間成本也是精裝房頗受年輕人青睞的主要原因。
但裝修材料質(zhì)量、環(huán)保超標(biāo)也是其硬傷，加上千篇一律的裝修風(fēng)格，個(gè)性化標(biāo)簽不強(qiáng)，回家如同回賓館。讓購(gòu)房者感受不到明顯的參與感和獲得感。
與精裝房相比，毛坯房的優(yōu)勢(shì)要多一些。除了可以根據(jù)自己的喜好進(jìn)行裝修，滿足個(gè)性化差異之外，房?jī)r(jià)相對(duì)便宜，購(gòu)房壓力較小是誘人因素。
在同質(zhì)化產(chǎn)品嚴(yán)重的市場(chǎng)，如何通過(guò)差異化的產(chǎn)品和營(yíng)銷傳遞項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)，非常考驗(yàn)開發(fā)企業(yè)的智慧。
位置、區(qū)域、配套、學(xué)區(qū)、交通、商業(yè)等都相同的情況下，樓盤拼營(yíng)銷，拼活動(dòng)，拼策劃，拼圈層；但最終還得靠產(chǎn)品品質(zhì)取勝。
差異化的產(chǎn)品和性價(jià)比則成了市場(chǎng)成交的砝碼，大家都做精裝，毛坯在大大降低購(gòu)房成本的情況下，就成了市場(chǎng)的寵兒。一方中梁和府推出毛坯洋房，市民購(gòu)房壓力減小，后期裝修也是因人而異，三五萬(wàn)可以，上百萬(wàn)也行；僅從房?jī)r(jià)的角度看，性價(jià)比非常高。至少，沒(méi)有綁架購(gòu)房者的意思。
經(jīng)歷了房?jī)r(jià)的野蠻瘋長(zhǎng)期，臨沂樓市正在趨于理性。
經(jīng)歷了瘋狂的房?jī)r(jià)野蠻生長(zhǎng)期，沒(méi)有了排隊(duì)買房的喧鬧景象，今年，房企的日子都不好過(guò)。原先開盤即售罄，如今開盤講熱銷。
當(dāng)初樓盤間拼的是流速和貨值，現(xiàn)在是玩圈層，找差異化。在利潤(rùn)被進(jìn)一步壓榨，市場(chǎng)空間精準(zhǔn)的背景下，加“精裝”提高“品質(zhì)”，平衡“高溢價(jià)”已然成為主流。
受大環(huán)境影響，臨沂樓市已逐漸步入穩(wěn)定期，購(gòu)房者更加理性。多盤入市搶占市場(chǎng)，供大于求，市場(chǎng)飽和，購(gòu)房者選擇空間大。目前，北城新區(qū)在售樓盤超過(guò)10個(gè)，南城約有20多個(gè)同城競(jìng)價(jià)。買方市場(chǎng)正在逐漸回歸，購(gòu)房者有了更多的選擇余地。
業(yè)內(nèi)人士分析，與其發(fā)力改善用戶和高端塔尖人士，狼多肉少，既不符合市場(chǎng)預(yù)期，也滿足不了很多購(gòu)房者安家北城的需求。通過(guò)降低利潤(rùn)空間，讓利市場(chǎng)，讓更多的市民都能在北城買上高性價(jià)比的品質(zhì)好房子，不僅能打造口碑，提升品牌，還能為市場(chǎng)培育老客戶。
千萬(wàn)人口紅利釋放，城市活力顯現(xiàn)樓市整體向好。
長(zhǎng)期看人口，中期看土地，短期看金融。將近1200多萬(wàn)人的臨沂被眾多房企瞄準(zhǔn)，稀缺的土地資源加上龐大的人口紅利，房?jī)r(jià)一直居高不下。
房?jī)r(jià)的本質(zhì)就是人口流動(dòng)學(xué)：一個(gè)地方的人口負(fù)增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)便存在下降的壓力。相反，人口在增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)便存在上漲的壓力。房?jī)r(jià)漲幅與人口凈流入應(yīng)該保持一致，如果人口流動(dòng)，格局洗牌。臨沂作為山東面積最大、人口最多的城市，吸引農(nóng)民進(jìn)城，出臺(tái)人才政策等都是保持房?jī)r(jià)穩(wěn)定的措施。
回過(guò)了頭來(lái)看，隨著日蘭高鐵、京滬高鐵二通道和全國(guó)五十大交通樞紐的建成，臨沂交通網(wǎng)絡(luò)便捷，出行方便。其帶來(lái)的虹吸現(xiàn)象也不得不引起高度重視。最直接的就是青島看上了臨沂，一個(gè)半小時(shí)的車程會(huì)讓安家青島更有誘惑力。
不僅如此，京滬高鐵二線開通后，南下北上將更加通達(dá)，虹吸現(xiàn)象會(huì)更加明顯，其他城市的人才政策會(huì)輕而易舉地帶走人才，勞務(wù)輸出，還有財(cái)富。只有通過(guò)人才政策，吸引大量外來(lái)人口，才有可持續(xù)發(fā)展，才有城市活力。
人口的流失無(wú)疑于其城市產(chǎn)業(yè)資源的枯竭，沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)業(yè)做支撐，勢(shì)必造成人口外出。而高房?jī)r(jià)也是需要產(chǎn)業(yè)去釋放。如果城市產(chǎn)業(yè)和人口趨勢(shì)不能持續(xù)，那么房?jī)r(jià)勢(shì)必失去上漲的動(dòng)力。
官方數(shù)據(jù)顯示，臨沂市的常住人口已達(dá)到11018365人，位居山東首位。臨沂新出生人口排名全國(guó)第二。人口增長(zhǎng)速度不但沒(méi)有減緩，還呈現(xiàn)出高增長(zhǎng)狀態(tài)，長(zhǎng)期來(lái)看，樓市并不缺乏支撐力。
山東省自然資源廳《山東省國(guó)土空間規(guī)劃（2021-2035年）》就明確指出，到2035年，臨沂將形成大城市。
年底或許正是抄底好時(shí)機(jī)，剛需隨時(shí)可以上車！
以前看不懂樓市，是因?yàn)樾畔⒔粨Q不便捷，存在信息差；現(xiàn)在看不懂，則是因?yàn)樾畔⒔涣魈憬�，誤導(dǎo)因素眾多，存在認(rèn)知差。
不論改善還是剛需，都應(yīng)該有自己的判斷能力，人云亦云要不得。既然有需求，就應(yīng)該多看多對(duì)比，冷靜下來(lái)了解自己要什么。不要相信房子會(huì)大幅度降價(jià)，要知道，在未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，房子作為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的地位是不可撼動(dòng)的。
那么，現(xiàn)在上車是不是高位接盤？還是那句話：年底前的行情表現(xiàn)來(lái)看，對(duì)于剛需和首改，越早上車越有利。
有專家表示，房?jī)r(jià)反映經(jīng)濟(jì)規(guī)律，有一個(gè)周期性很正常，對(duì)于剛需來(lái)說(shuō)，只有早上車才能早安心。因此，未來(lái)剛需盤在臨沂市場(chǎng)空間廣闊。尤其是品牌房企，踏實(shí)做好品質(zhì)，市場(chǎng)認(rèn)可度還是很高的。
不管怎么說(shuō)，北城毛坯重回江湖，對(duì)“買房人”是好事，價(jià)格更親民，壓力減小，剛需能上車。如果不出意外的話，從10月份開始，臨沂基本上就不再會(huì)有新樓盤開盤啦！原因很簡(jiǎn)單，銀行額度收緊。
陰雨綿綿將近一周，秋衣加身，天氣微涼。
不買怕漲，買了怕跌�，F(xiàn)在入手樓市，是不是最好的抄底機(jī)會(huì)？話說(shuō)到這個(gè)份上了，剩下的就看你啦！如果錯(cuò)了也承擔(dān)，認(rèn)定你就是答案，那就買吧！（西城南湖）
