伴隨著調(diào)控政策的繼續(xù)收緊和房地產(chǎn)稅試點的加快，最后一個季度的臨沂樓市持續(xù)低迷，買家后市預(yù)期轉(zhuǎn)淡，市場觀望情緒加重，樓市銷量明顯減少。

包括以特價房、內(nèi)部員工房、團購房頻繁出現(xiàn)在開發(fā)商的出街宣傳上，以價換量的樓市銷售格局逐漸形成，全城勁刮團購風(fēng)。其中，火車站片區(qū)某頭部房企均價13000元左右的房子，團購價優(yōu)惠均價在10000元左右，近乎瘋狂。

市場低迷冷熱不均，“3”字頭房價引發(fā)樓市震動

預(yù)期中的“金九銀十”并沒有出現(xiàn)，除了在售的房源，十月份新開樓盤并不多，和去年熱鬧非凡的開盤相比，今年相對冷清了許多，也直接反映出樓市整體降溫。不同的是，如今“限”字當頭的樓市成交低迷，市場觀望情緒異常嚴重。

開發(fā)商通過精裝變毛坯、解除車位捆綁、贈送物業(yè)費、低首付、特價房、千人團購等不同形式的措施給樓市加溫，加快去化力度。雖然整體新房價格未見下跌趨勢，但通過減持項目降低房款總價，事實上，開發(fā)商也是通過減少利潤，促進成交，快速去化，匆忙回款。一時間，“團購潮”風(fēng)起云涌。

不可否認的是，從今年下半年開始，臨沂樓市率先開啟公寓價格戰(zhàn)，公寓價格大跳水，“3”字頭房價重現(xiàn)臨沂樓市。碧桂園鳳凰壹品率先推出3750元/平特價房，雖有一定營銷噱頭，但精裝總價較低的公寓還是引發(fā)了社會較高關(guān)注度，用火爆熱銷來形容一點也不為過。被網(wǎng)友戲稱“打折力度堪稱骨折級”。

區(qū)域成交方面，以碧桂園翡麗瀾庭為代表的火車站片區(qū)；以華瑞城為代表的國際生態(tài)城片區(qū)；以白鷺金岸、星河城為代表的百花湖片區(qū)；以泰魯時代城為代表的西部新城成交穩(wěn)步推進。營銷活動可圈可點，備受市場關(guān)注，成為名副其實的樓市銷冠。

"特價與團購"背后是總價讓利，以價換量格局漸成

十月即將結(jié)束，整個臨沂樓市冷熱不均，大面冷淡。政策的持續(xù)加壓與購房者觀望讓商品房銷售明顯受挫。第三方數(shù)據(jù)顯示，9月份，臨沂房地產(chǎn)市場啞火，供應(yīng)大增，成交下降。商品住宅市場供應(yīng)上漲，成交下降明顯。新增供應(yīng)50.4萬㎡，環(huán)比上漲4.9%；成交26.5萬㎡，環(huán)比下降29.7%。9月份成交均價10980元/㎡，環(huán)比下降3.9%；成交金額29.1億，環(huán)比下降32.5%。

此前火得一塌糊涂的城投柳青璽悅項目再難復(fù)制。內(nèi)部消息透露，城投已經(jīng)開始尋求單位搞團購，某單位流出的信息顯示，臨沂城投云棲天鏡開始私下接觸合作單位，發(fā)動員工內(nèi)部認籌團購。

此前，城投·柳青璽悅因兩年多的熱炒、捂盤不售、內(nèi)部預(yù)約等而話題不斷，成為民眾口中神秘樓盤。6個人搶一套房，一度引發(fā)社會熱議。如今，國家調(diào)控加碼，樓市銷售遇困，營銷黔驢技窮，成交大幅下滑。想要復(fù)制柳青璽悅此前的銷售熱潮和傳奇，恐怕難于上青天。

為了打破購房者的觀望情緒，提升銷量，各開發(fā)商各出奇招。一股特價風(fēng)潮開始席卷臨沂，包括萬科城、中海熙園、碧桂園在內(nèi)的多個樓盤都推出各種名義的特價房，開啟了團購節(jié)活動，以期用最優(yōu)惠的價格取悅購房者。在社會大眾輿論中，開啟了房價松動的“導(dǎo)火索”。其中，均價13000元左右的碧桂園翡麗瀾庭，團購價優(yōu)惠后，均價在10000元左右，近乎瘋狂。

讓利的同時快速回款，剛需熱情高改善仍在觀望

與低迷的樓市相比，從下半年開始，臨沂計劃中的北城二期、三期土地市場始終未有任何松綁跡象。一方面擔心土地供應(yīng)或造成流拍或價格未達預(yù)期；二是整體市場環(huán)境不熱，加大土地供應(yīng)可能會造成新房市場去化更難，引發(fā)更多地社會關(guān)切。

供暖季還未開啟，慘淡年末讓開發(fā)商們感受到了深秋瑟瑟的寒冷，于是團購樓盤成為不少地產(chǎn)商御寒的新方法，頭部房企碧桂園魯南區(qū)域的千人購房節(jié)應(yīng)運而生，在前期開啟商辦產(chǎn)品低價銷售之外，碧桂園鳳凰壹品、翡麗瀾庭首當其沖，拿出大力度參與千人團購節(jié)活動，總價讓利購房者。據(jù)碧桂園翡麗瀾庭內(nèi)部人士透露，項目參與的項目產(chǎn)品價格有可能低于萬元以下，四位數(shù)起。這個價格放在上半年，想都不敢想。

碧桂園翡麗瀾庭項目營銷負責(zé)人透露，在當前市場形勢下，團購是一條銷售捷徑，開發(fā)商雖然讓出了部分利潤，但是能快速回籠資金，并可節(jié)省銷售時間以及大量人力物力，一舉多得。另外，在調(diào)控深入、市場“不好”的現(xiàn)狀下，組織團購給購房者更大的優(yōu)惠也是刺激消費的一種方式，因此很多樓盤都在積極開展團購。

該負責(zé)人告訴記者，“開發(fā)商用團購的方式主動出擊、積極降價送優(yōu)惠，且優(yōu)惠幅度和力度都較大，這樣吸引來的客戶大多意向性較強，為有需要的人提供性價比高的優(yōu)質(zhì)房源，互利互惠。”

在受訪民眾眼里，樓市整體低迷的大背景下，不少房企的優(yōu)惠促銷有點“羞答答”，和購房者期望值相差甚遠。動戈百萬的房子打折優(yōu)惠下來不過省了幾千元，如此促銷讓不少買房者質(zhì)疑樓盤房價玩“假摔”，借用少量低價房源做噱頭，吸引購房者，刺探廣大購房者持幣待購的心理底線。

當然，對于大多數(shù)剛需來說，特價房也好，團購也罷，解除了捆綁，去掉了精裝，最起碼總房款下降力度明顯。原來總價150萬的房子，去掉精裝和捆綁車位后，再享受各種減免，總價甚至不過百萬，整體減輕了負擔。

開發(fā)商急于年底回款放量，或是抄底的好時機

樓市團購從來都不是新鮮話題，但臨沂樓市近期呈現(xiàn)出的團購風(fēng)潮無論是數(shù)量還是規(guī)模都超過了以前。不同的是，原來是購房者自發(fā)組織團購找開發(fā)商要優(yōu)惠，現(xiàn)在變成了開發(fā)商主動讓利吸引團購客戶。團購作為房地產(chǎn)市場“暗降”行為的一種，給購房者帶來了實實在在的優(yōu)惠，因此也吸引了不少市民積極響應(yīng)。

市民張女士準備明年春天結(jié)婚，轉(zhuǎn)了多家樓盤后，每天都能接到不同樓盤打來的電話，她說，現(xiàn)在有優(yōu)惠的房子不少，比起前段時間光說有優(yōu)惠卻不降價好多了，總價低了，加上有團購活動，正是下手的好時機。

除了適合剛需群體的中小戶型吸引購房者關(guān)注之外，部分優(yōu)惠力度大的大戶型也迎來了不少意向客戶。業(yè)內(nèi)人士分析，大戶型也可以考慮一下團購，戶型越大，累計優(yōu)惠金額也越多，基本上裝修的錢就省出來了。改善型住房也正在組織各種形式的團購活動�？傊�，團購活動的興起，是開發(fā)商和購房者相互的需求，各得所需而已。

專家指出，團購能夠有效促進銷售，又能給予消費者便宜實惠的價格，是地產(chǎn)市場銷售中值得推廣的一種銷售方式。開發(fā)商不愿降價，但又想出貨，怕受到輿論攻擊，適當組織團購，無論是單位員工還是個人的，都能以團購之名進行優(yōu)惠，進而達到降價促銷的目的。消費者也會因此受益，以平日里市場上沒有的價格，買到想要買的房子，兩全其美。

同時，年底正是各大開發(fā)商急于回款的時候，通過團購這種方式購房，正是好時候。（西城南湖）